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超千套公寓即将入市,你想投资吗?

 来源:江门日报  发表时间:2018-05-10 07:00  点击:

本文地址:http://www.ulgkr.com.cn/fc/content/2018-05/10/content_2149281.htm
文章摘要:超千套公寓即将入市,你想投资吗?,易拉宝崆峒山故土难离,也就是笨笨熊达瓦卓玛。

我市公寓产品的数量在增加,品质在升级,能否获得置业者青睐,主要是看其投资回报率。

我市公寓产品的数量在增加,品质在升级,能否获得置业者青睐,主要是看其投资回报率。

????继2013年、2015年大面积推出公寓产品以后,江门中心城区(蓬江、江海)有望于近期再次大面积推出公寓产品,货量超千套。

????置业者之所以选择公寓,主要是看中其投资价值。记者深入走访了解到,中心城区的公寓产品租金约为40元/平方米左右,至于出租率能达到多少,说法不一。

????业内人士指出,为尽可能保证投资回报,选择公寓应重点考察项目所处的地段、交通情况。

????A 现状:中心城区即将迎来公寓供货高潮

????对于江门街坊而言,公寓并不陌生。它作为城市进化的产物,近年来其产业得到迅猛发展。

????记者查阅资料获悉,2007—2012年,丽宫国际、嘉悦名都、中天国际先后推出公寓产品;从2013年伊始,公寓产品便如雨后春笋般涌现,包括万达精装SOHO公寓、象溪微公馆、上城摩卡、国翔汇悦城、益丞·艾迪公寓、奥园外滩等;2015年年底开始,江海迎头赶上,江海碧桂园、光博汇、康城纷纷推出公寓产品……公寓项目不断涌现,布点不断变化,折射出江门商业地产的日益兴盛、商业环境的逐渐改观,以及商圈的不断变迁。

????近日,记者采访江海广场销售经理陈志荣等业内人士获悉,目前,中心城区在售的公寓项目主要有三个:蓬江的摩根国际约有一二十套尾货;江海区外海的龙溪新城约有几十套尾货;江海区中环广场一侧的江海广场共有500多套,一期200多套已经售罄,二期200多套正在发售。

????接下来有望迎来一波公寓上市潮:位于蓬江区北环路南侧的乐盈里计划于6月份推货,共300多套;位于江海区外海的珑山居即将推出100多套公寓;位于江海区府西板块的又一居·作品一号共有800多套,计划于近段时间根据认筹情况推出部分货量。

????记者梳理发现,中心城区在近几个月内推出的公寓货量约有千套左右。

????B 购买人群:公寓多为本地投资客购买

????公寓产品为何在近年受到置业者追捧?原因在于:公寓具备了宜商宜住宜投资的功能,再加上公寓面积小,总价低,投资见效比较快。另外,公寓用途比较多元化,办公自住两相宜。还有,公寓可以当商业物业来买卖,不受“限购”政策影响……

????“我市去年出台限购政策以后,物业投资者由投资住宅转向投资公寓产品,热度持续上升。”名门壹号营销总监谭文龙说。

????究竟是哪些人在购买公寓?陈志荣梳理客户发现,主要分为三类:一是小型投资客,看中公寓产品的升值空间;二是企业高管,他们需要独立空间,但受“限购”政策影响无法购买住宅;三是80后、90后,渴望拥有独立的生活空间,而其中,投资客约占6成。

????据美智地产总经理汤建军观察,购买客户群体中,大部分都是投资者,部分为企业主购买,用于经营酒店或公司等,少量用于商务居住。

????记者留意到,此前,曾有项目,如光博汇,在珠海发展代理,意在吸引外地客购买。

????左岸房地产顾问有限公司董事总经理李炳亮告诉记者,珠海公寓基本带精装修,非横琴项目一般在22000—28000元/平方米之间,横琴项目在31000~45000元/平方米之间,价格主要根据项目不同地段、是否可隔两层等因素而定。从珠海跑到江门购买公寓的现象目前不普遍。首先,珠海公寓价位并不是很高,可选择性多,两地价差有限,而且珠海的发展远景潜力更大,公寓产品的刚性需求不如住宅,未来的流通性也可能不会快速发展,所以,珠海公寓购买力外溢江门,尚需时间。

????“以摩根国际和万兴隆公寓为例,除了外地投资者外,8成以上为本地购房者,主要客群集中在蓬江及江海两区。”谭文龙表示。

????陈志荣也表示,购买江海广场公寓一期的多为本地人。

????C 收益:租金回报率高于住宅,但存在多项短板

????业内人士指出,购买的公寓无论是自住还是投资,都需要重点考虑租金回报率。投资考虑租金,是因为它决定了投资回本时间、收益率、出租率,以及转手是否容易;自住也要考虑租金,因为租金可以帮其了解该区域是否宜居,是否便利。租金回报,宜居之地必定高于生活不便之地。

????本地人许先生是众多投资客中的一员,他购买了万达一套精装SOHO公寓,64平方米,总价60万元,从2014年出租至今,租期一直比较满,月租金2600元左右。

????他的情况是否属于个案?记者于上周走访了7家中介机构,包括乐有家万达店、东鹏地产育德店、裕隆基良化大道店、优房地产天鹅湾店等,并结合58同城、赶集网等,大致获悉了公寓的月租金水平——万达周边的公寓,40元左右/平方米/月;江海康城附近的公寓,30元左右/平方米/月。

????去年8月,知名公众号“智谷趋势”发布了全国百城租金回报率排行榜,江门的租金回报率排在第18位,为3.57%,而记者多方走访发现,江门实际租金回报率在3%左右。在不考虑租金增长的前提下,单靠租金收益回本大约需要33年。

????陈志荣认为,是住宅拉低了整体的租金回报率,因为公寓的租金回报率往往高于住宅的租金回报率,“江海区现有的公寓产品,比如康城,面积在48平方米左右的带阳台两房产品,月租金约1800元,平均每平方米30多元,而附近90平方米左右的住宅产品,月租金约2000元,平均每平方米20多元。”

????谭文龙也认同这一说法,“根据市场所了解,公寓产品比住宅产品租金高。”

????需要指出的是,公寓所处位置不同,回报率也不同。目前,位于万达附近的公寓回报率相对较高。以许先生购买的公寓为例,总价60万元,月租2600元,年收租31200元(按满租来算),租金回报率约5.2%。不考虑租金增长的前提下,单靠租金收益回本约需要19年。

????不过,需要注意的是,我们所指的租金回报率是指毛租金回报率,即年租金除以房价,并未扣除税务、物业费、维护成本等其他杂费。

????谈公寓租金收益,不能忽略一个前提——出租率如何?

????万达广场附近公寓的出租率,受访对象普遍认为可以达到七八成以上,主因在于那里商业发达,白领等从业人员较多,供需两旺。至于江海的公寓出租率,受访对象说法不一,有人说可以去到七八成,有人认为不到4成,较多声音表示,出租率可能在5成左右。未来,随着江海广场、府西商业项目的崛起,有望迎头赶上。

????江门地产智库、楼市分析师冯景全认为,目前,三四线城市的租金回报率在3%左右。如果未来10年租金翻倍,则租金回报率有望达到6%以上,而且房价还将同时增值。两项叠加,长期来看,收益跑赢理财产品问题不大。

????如他所说,很多置业者除了看中租金回报之外,更看重的是所投资项目的升值空间。

????“公寓的升值潜力比较大。”陈志荣以康城举例,2015年开售时,带装修均价约8000元/平方米,目前已升至约11000元/平方米,和新近开盘的住宅项目江海怡景湾的单价比较接近。

????谭文龙则表示,近年来,公寓产品比较热销。另外,附近商业配套成熟、户型实用的公寓产品也受到投资者青睐,升值空间比较大。

????不过,冯景全提醒投资者,与住宅相比,公寓的产权通常只有40年,且公寓在居住舒适度、使用成本等方面不占优势,因此需求有限。如果初始定价过高,升值潜力往往不如普通住宅。

????还需要引起注意的是,公寓产品以后交易的话,商业税费比普通住宅高出不少。据裕隆基地产二手部总经理吴名鸠介绍:“公寓项目的交易税通常比普通住宅的交易税高出一倍。”

????公寓产品今后是否容易“出手”这个问题也要注意。“在‘房住不炒’的基调下,住宅产品的交易或将受到更加严格的监管。相对而言,作为商业项目的公寓,可能更容易出手。”江海广场营销总监张扬京认为。

????D 建议:重点考察地段、交通、价格

????公寓产品扎堆上市,是否会供过于求?

????名门壹号营销总监谭文龙认为,短期内估计会出现这一现象,但不会持续太久。以目前公寓市场情况判断,公寓去化周期预计在6个月至1年。如果住宅放开限购,公寓的优势就会减弱许多,但江门短期内预计难以放开“限购”。

????街坊们如果有意购买公寓,在充分了解与住宅的区别之后,还应重点注意哪些事项?

????汤建军建议,首先,应看公寓是否处在成熟商圈,周边商务氛围如何。或是否处于创意园或工业园附近,是否有足够的企业或公司进驻;其次,要看交通的便利性,是否位于城市的主干道,通达度如何。除了市内的交通便利情况外,与周边城市的联系也是一个重要考量因素;再次,看价格是否有竞争力。目前周边的租赁情况如何,这个也会直接影响投资回报情况。

????冯景全则提醒说,消费者购买公寓,需要注意公寓的每层户数(部分公寓每层多达三四十户,居住体验较差)和采光通风情况等,还要注意其户型。相比住宅,购买公寓需要消费者更高的鉴定水平。

????“应该注意开发商是否违规销售,是否获得预售许可证后再销售,开发商给出的投资回报率如何保障等。”谭文龙表示。

????文/图 江门日报记者 周春锋

责任编辑:王雪晴

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